[1303]

Alany, по твоей просьбе. Вот она горемычная. Моя статья. Не так уж он и хорош этот слог.

Может еще к-н интересно почитать будет. А если кто свою рецензию оставит... предел мечтаний.

- Жилищный кодекс. Надолго и всерьез

1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ далее). Он и законы, которые должны быть приняты в скором времени на его основе, серьезно изменят жизнь КАЖДОГО гражданина нашей страны, живем ли мы в отдельном доме или квартире, в коммуналке или общежитии. Кто-то пока только собирается обзавестись собственной жилплощадью, многие, напротив, задумаются о продаже своей недвижимости. В любом случае на некоторое время квартирный вопрос станет вопросом номер один.

Чтобы помочь разобраться с новыми законами, предотвратить или хотя бы уменьшить возможные потери от юридических новшеств, расскажем о некоторых позициях нового Жилищного Кодекса.

1. Перепланировкой собственных немногочисленных квадратных метров сегодня занимаются практически все. Это требует кучи согласований с различными государственными органами, затрат времени, денег и нервов. Новый ЖК пытается защитить владельца квартиры от произвола чиновников, четко оговорив перечень необходимых документов и сроки для принятия решения о согласовании. Вся ответственность за нарушение интересов соседей возлагается, естественно, на хозяина.

Система узаконивания перепланировок значительно ужесточена. Это означает, что те, кто до 1 марта не получили в местных органах власти разрешений на уже состоявшееся переустройство, теперь могут сделать это только в судебном порядке. В противном случае продать ее можно будет, только вернув квартире первозданный вид, даже если внесенные изменения существенно улучшают условия проживания в данной квартире, повышая ее цену. Доходит до курьезов: одному моему знакомому, чтобы продать свою квартиру, пришлось в спешном порядке соорудить из картонных коробок антресоль, которую он убрал, так как она была слишком низко подвешена и придавала помещению вид шалаша.

Надо заметить, что для того, чтобы узаконить новый проект квартиры, необходимо изготовить и получить план объекта недвижимости с внесенными изменениями. Автору статьи пришлось выложить за эту процедуру из собственного кармана примерно 1,5 тысячи рублей. Солидная сумма! Особенно, если учесть, что изменениями считается даже наличие второй входной двери и замена радиаторов на электронагреватели.

2. Еще в августе прошлого года вышло постановление российского правительства «О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг». Из его содержания стало ясно, что ряды граждан, которым государство помогало оплачивать «коммуналку», значительно поредеют. ЖК РФ подтвердил эти опасения. Теперь те семьи, у которых оплата жилищно-коммунальных услуг не превышает 22 % от совокупного дохода семьи, на помощь бюджета рассчитывать не могут. Так, например, семья с совокупным заработком 8 тыс. руб. в месяц, должна выплачивать за квартплату и «коммуналку» не более 1760 руб. Однако размер помощи может оказаться ничтожным для тех семей, где доход в расчете на одного члена окажется ниже одного прожиточного минимума. Исходя из нового порядка расчета, размер субсидии уменьшаться с приближением дохода одного человека к среднему прожиточному минимуму.

Помочь малоимущей семье может богатый регион. В той же Москве семья, у которой средний доход не достигает прожиточного минимума в два раза, может обратиться за субсидиями, если расходы на жилье превысят 5 % от общего дохода, а не 10.

Не смогут получить субсидию те, кто жилье снимает, неграждане России и члены семьи собственника квартиры, если собственник зарегистрирован по другому адресу.

Новшеством в ЖК является процедура, в ходе которой специалисты учетно-расчетных служб организуют Специальную комиссию. Она займется обследованием жилищно-бытовых условий, позволяющее оценить истинное положение вещей. Это поможет, во-первых, вывести на чистую воде липовых нищих, скрывающих собственные доходы для получения субсидии от государства, во-вторых, помочь тем, кто оказался в ситуации, когда формально на субсидию рассчитывать нельзя. Например, если женщина не знает местонахождение своего бывшего мужа, жилищно-комисионное обследование даст ей шанс получить помощь от государства.

3. При покупке квартиры государство освобождает ваши доходы от налога. Но на сумму не более 1 млн. рублей. Учитывая 13-процентную ставку налога, можно сэкономить до 130000 рублей. Реализовать это право возможно 2 способами: 1) подать налоговую инспекцию необходимые документы и получить «живые» деньги. То есть тот налог, который вы уже оплатили. 2) использовать льготу можно по месту работы (вернут налог, уплаченный с 1.01.2005, или престанут взимать налог с ваших последующих зарплат до тех пор, пока не наберется нужная сумма). Оговорим, что при покупке жилья налоговая льгота предоставляется только на впервые приобретаемое жилье (один раз в жизни).

Предусмотрены налоговые льготы и для продавцов. Так, после 01.01.2005 по сделкам купли-продажи жилья освобождается от налога вся выручка продавца, если квартира находилась в его собственности не менее 3 лет. Напомним, ранее этот срок составлял 5 лет и продавцу с выручки от продажи свыше 1 млн. рублей приходилось платить налог 13 %. Кстати, льгота для продавцов не ограничена количеством раз.

Полезным новшеством для покупателей является возможность освобождения от налога дохода, израсходованного на отделку вашего будущего жилья, включая расходы на материалы и работу. Однако для этого в договоре купли-продажи следует указать, что квартира продается без отделки. Очень ценное нововведение для тех, кто приобретает квартиры в строящихся домах.

4. Однако ЖК РФ налагают на собственников жилых помещений нелегкое бремя:

- расходы на капитальный ремонт перекладываются на собственника. Естественно, это приведет к увеличению платы за жилье. По предварительным прогнозам примерно на треть.

- в ближайшее время введут местный налог на недвижимость. Порядок его расчета пока не ясен, но известно, что он будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости квартиры. Сейчас он исходит из балансовой оценки БТИ. Иметь квартиру в собственности станет удовольствием не из дешевых, особенно в крупных городах. Например, налог на недвижимость с квартиры в Москве ценой в 70 тысяч долларов будет составлять примерно 550 долларов! Причем льгот для пенсионеров и других категорий граждан, которые сейчас освобождены от уплаты этого налога, не предусматривается.

- правило о равных условиях оплаты коммунальных услуг собственников приватизированных квартир живущих по договору социального найма больше действовать не будет.

Если нет наследников, готовых помочь с выплатой, и гражданин сам не в состоянии оплатить налог на недвижимость, выход есть: до 1 января 2007 года квартиру можно будет расприватизировать.

5. Сократился список граждан, имеющих право получить бесплатно квартиру от государства. Герои СССР, инвалиды войны и труда, семьи погибших военных, учителя, спасатели, семьи с близнецами, имевшие первоочередное право на получение социального жилья, по новому ЖК его лишаются. Бесплатно получить квартиру от государства теперь смогут только малоимущие граждане. В первую очередь, дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, семьи, пострадавшие от стихии и других чрезвычайных ситуаций, жильцы ветхих и аварийных домов. Малоимущие будут определяться из доходов и собственности, которой они владеют.

Для получения социального жилья всем членам семьи необходимо будет доказать полученный доход и собственность декларациями из налоговых органов. Скрывать дополнительный доход от приработка или сдачи дачи в аренду не стоит. Чиновники время от времени будут проверять ваше финансовое состояние. И если вдруг выяснится, что вы ввели инспектора в заблуждение, потеряете место в очереди.

Главную роль в расчетах играют цена недвижимости в регионе, длина очереди на получение социального жилья и «потолок» доходов в регионе для малоимущих. Допустим, социальное жилье возможно получить в каком-либо городе через 10 лет. Если есть хоть один шанс из тысячи, что семья за данное время сможет накопить денег на квартиру или взять кредит, в получении социального жилья ей откажут. Для примера рассмотрим три семьи. 1) Семья из трех человек с одним ребенком. Среднедушевой доход 8 тысяч рублей. 2) Семья из 4 человек, с ребенком и пенсионером (среднедушевой доход на каждого получающего доход 6,5 тысяч рублей). 3) Семья из двух человек, один из которых работает, другой получает пенсию. Среднедушевой доход составляет 2000 руб.

Однокомнатная квартира в городе стоит порядка 400000 руб. Первым отказали сразу же, ведь показатель минимального уровня доходов в их семье превышает допустимый. Вторым рекомендовали взять в банке кредит для приобретения квартиры. И лишь третья семья была признана малоимущей и поставлена в очередь на получение социального жилья.

6. После продажи квартиры члены семьи прежнего собственника утрачивают право проживания в ней. Таким образом, если после покупки, вы обнаруживаете, что продавец «впарил» вам квартиру, где прописаны его родственники, то на жилплощадь они претендовать не могут. Однако, обнаружив «приданое» в виде зарегистрированных родственников, самостоятельно их выписать не удастся. Понадобится судебное решение о выселении строптивого родственника. Если он уже съехал, суд должен признать его « утратившим право на жилое помещение». Ту же процедуру придется пройти и супругам после прекращения семейных отношений.

7. Если, несмотря на предосторожности, в результате сделки купли-продажи гражданин лишается и квартиры, и денег, то государство выплатит пострадавшему денежную компенсацию до одного миллиона рублей. Это касается и добросовестных приобретателей, и собственников, которые не могут истребовать квартиру у добросовестного приобретателя.

Сделана оговорка, государство выплатит компенсацию, если пострадавший подавал в суд иск к виновному лицу, но в течение года взыскать ущерб по исполнительному листу не удалось.